Vous avez un projet de construction immobilière en tête, mais savez-vous que celui-ci ne pourra voir le jour sans l'obtention préalable d'un permis de construire ? Cette autorisation administrative obligatoire est indispensable pour la plupart des travaux d'une certaine ampleur. Mais quelles sont exactement les règles qui l'encadrent et comment constituer votre dossier pour mettre toutes les chances de votre côté ? Avocat spécialisé en droit de l'urbanisme au Havre, Maître Nicolas Desmeulles vous éclaire sur la réglementation en vigueur et vous guide dans vos démarches.
Le champ d'application du permis de construire est vaste : il concerne les constructions neuves, mais aussi certains travaux sur existant comme les extensions, les changements de destination avec modification de façade ou de structure porteuse. Son obtention atteste que votre projet respecte les règles d'urbanisme applicables.
Pour savoir si votre projet nécessite un permis, deux critères principaux entrent en compte : sa nature et sa surface. Ainsi, le seuil de surface plancher déclenchant le permis est de 20 m² hors zone urbaine couverte par un Plan Local d'Urbanisme (PLU), et de 40 m² en zone urbaine. Des exceptions existent toutefois, la liste exhaustive des travaux soumis à permis étant fixée par le code de l'urbanisme.
Bon à savoir : certains travaux de moindre ampleur relèvent du régime déclaratif et non du permis. C'est le cas par exemple des extensions inférieures à 20 m² (hors PLU) ou 40 m² (en zone PLU), des piscines de moins de 100 m² non couvertes, des châssis et serres de moins de 1m80...
Au-delà de son caractère obligatoire, le permis de construire vise surtout à vérifier la conformité de votre projet avec les règles d'urbanisme en vigueur, à commencer par celles du PLU si votre commune en est dotée. Hauteur maximale, emprise au sol, aspect extérieur... en cas de non-respect de ces règles, votre demande de permis risque fort d'être rejetée.
À ces règles de base peuvent s'ajouter des formalités complémentaires selon la nature de votre projet. Par exemple, le recours à un architecte sera obligatoire si votre construction dépasse 150 m² de surface plancher. De même, un permis de démolir vous sera nécessaire en plus du permis de construire si vous prévoyez une démolition.
A noter : construire sans permis ou sans respecter les règles d'urbanisme peut être lourd de conséquences : sanctions pénales, amendes, mise en demeure de démolir la construction... Mieux vaut donc bien s'informer en amont !
Exemple : Paul souhaite faire construire une maison individuelle de 120 m² sur un terrain en zone PLU. Après s'être renseigné en mairie, il constate qu'il doit déposer un permis de construire car sa future maison dépasse les 40 m² déclenchant l'obligation de permis en zone PLU. En revanche, le recours à un architecte ne sera pas obligatoire, le seuil étant fixé à 150 m².
Une fois les règles applicables identifiées, reste à monter votre dossier de demande de permis. Celui-ci se compose a minima du formulaire Cerfa correspondant à votre projet et de plusieurs pièces obligatoires : plans de situation, de masse, en coupe et de façades, notice descriptive, photographies, etc. Le tout en 4 exemplaires minimum.
Pour constituer un dossier irréprochable et optimiser vos chances d'obtenir votre permis rapidement, mieux vaut vous faire assister par un professionnel. Architecte ou dessinateur pourront utilement vous épauler, après vous être renseigné au préalable en mairie sur les règles d'urbanisme s'appliquant précisément à votre terrain.
Bon à savoir : le montage d'un dossier de permis de construire par un architecte ou un dessinateur représente généralement un coût d'environ 2000 à 4000 €, selon la complexité du projet. Une dépense à intégrer à votre budget prévisionnel de travaux !
Une fois votre dossier finalisé, il ne vous reste plus qu'à le déposer en mairie, par voie postale ou directement au guichet. De plus en plus de communes proposent également un dépôt en ligne via un guichet numérique dédié.
Votre dossier sera alors instruit par les services municipaux sous 2 mois pour une maison individuelle et 3 mois pour les autres projets, avec des prolongations possibles dans certains cas (monuments historiques, consultation de services extérieurs...).
En cas d'absence de réponse de la mairie dans ces délais, votre permis sera tacitement accordé. Vous pourrez alors démarrer vos travaux, après avoir affiché votre autorisation sur le terrain et adressé à la mairie une déclaration d'ouverture de chantier. Une fois les travaux terminés, vous devrez également envoyer une déclaration attestant leur achèvement et leur conformité.
A noter : si votre permis vous est refusé, vous avez la possibilité de déposer un recours gracieux auprès du maire dans les 2 mois suivant la notification du refus, pour lui demander de revoir sa position. En cas de nouveau refus, un recours contentieux devant le tribunal administratif est envisageable.
Délivré pour une durée de 3 ans, votre permis de construire pourra être prorogé 2 fois pour une durée de 1 an sur demande, à condition de le faire avant son expiration. Passé ce délai, il deviendra caduc si les travaux n'ont pas été engagés.
Vous l'aurez compris, la réglementation des permis de construire est à la fois complexe et incontournable, avec un dossier solide à constituer et des délais de rigueur à respecter. Faire appel à un professionnel du droit comme Maître Nicolas Desmeulles, avocat au Havre, vous permettra de bien appréhender le cadre juridique et sécuriser votre projet. Spécialisé en droit de l'urbanisme, il saura vous conseiller et vous guider tout au long de vos démarches avec l'administration. N'hésitez pas à le contacter pour bénéficier de son expertise !