Le droit de l'urbanisme encadre strictement l'utilisation des sols et la construction sur le territoire français. Pourtant, il n'est pas rare que des infractions soient commises, de manière intentionnelle ou par méconnaissance des règles. Face à une situation d'illégalité, quels sont les risques encourus et les recours possibles ? Maître Nicolas Desmeulles, avocat en droit de l'urbanisme au Havre, vous éclaire sur ce sujet complexe.
Les infractions les plus fréquentes concernent la réalisation de travaux sans permis ou le non-respect du permis de construire obtenu. Il peut s'agir par exemple d'une extension non autorisée, de l'utilisation de matériaux non conformes au PLU (Plan Local d'Urbanisme), ou encore d'un dépassement de la surface de plancher accordée.
Le changement d'usage d'un bâtiment sans autorisation préalable est également une infraction courante. Transformer un local commercial en habitation nécessite ainsi une déclaration en mairie. Le non-respect des règles de lotissement, des servitudes d'urbanisme ou du PLU sont d'autres exemples de violations du droit de l'urbanisme.
Par exemple, un propriétaire qui construit une véranda de 30m² sans permis alors que le PLU l'impose dès 20m², commet une infraction. Si un voisin le signale à la mairie, le propriétaire s'expose à une amende pouvant atteindre 180 000€ (6000€ x 30m²) et à une démolition à ses frais.
Bon à savoir : Les infractions d'urbanisme se prescrivent par 6 ans à compter de l'achèvement des travaux. Passé ce délai, plus aucune poursuite n'est possible.
Face à une infraction, les autorités locales (mairie, préfecture) disposent de larges pouvoirs de contrôle et de sanction. Après avoir constaté l'illégalité, elles adressent généralement une mise en demeure au propriétaire pour régulariser la situation dans un délai imparti.
En l'absence de mise en conformité, des sanctions administratives et pénales peuvent être prononcées : amendes pouvant atteindre 6000€ par m² construit illégalement, astreintes journalières, ordre de démolition à la charge du propriétaire… Dans les cas les plus graves, des peines de prison ferme sont même possibles.
A noter : En 2020, les services du ministère de la Transition écologique ont mené près de 8 000 contrôles sur le terrain, aboutissant à plus de 3 000 procès-verbaux d'infraction.
Si vous êtes propriétaire, deux types de recours s'offrent à vous pour contester une sanction ou une décision vous affectant : le recours administratif (gracieux) auprès de l'autorité concernée, et le recours contentieux devant le tribunal administratif compétent. Dans tous les cas, mieux vaut tenter de régulariser la situation à l'amiable pour éviter des sanctions plus lourdes.
Les tiers (voisins, associations) s'estimant lésés par une construction illégale peuvent également exercer un recours gracieux auprès du maire pour qu'il fasse cesser l'infraction, ou saisir la justice pour demander l'annulation du permis et des dommages-intérêts. Les délais de recours étant courts (2 mois en général), il est conseillé de faire rapidement appel à un avocat.
La transaction pénale permet aussi, sous certaines conditions, d'éviter des poursuites en échange du paiement d'une amende. Une option intéressante pour éviter un procès, lorsqu'elle est proposée par le procureur.
Pour prévenir tout risque d'infraction, il est essentiel de bien vous renseigner en amont sur les règles d'urbanisme applicables à votre projet (PLU, servitudes, etc). N'hésitez pas à solliciter un certificat d'urbanisme auprès de votre mairie et à faire appel aux compétences d'un architecte ou d'un géomètre pour concevoir un projet en toute légalité.
En cas de litige, pensez à rassembler tous les documents relatifs à votre dossier (plans, permis, courriers…) pour faire valoir vos droits. Privilégiez toujours le dialogue et la recherche d'une solution amiable avec l'administration avant d'envisager une procédure contentieuse longue et coûteuse.
Voici quelques conseils clés pour éviter les problèmes d'urbanisme :
Le droit de l'urbanisme, bien que complexe, vise à concilier l'intérêt général et les droits des particuliers pour un développement harmonieux et durable des territoires. En cas de problème, n'hésitez pas à vous tourner vers un professionnel compétent pour faire valoir vos droits tout en respectant la loi. Maître Nicolas Desmeulles et son équipe sont à votre écoute au Havre pour vous conseiller et vous accompagner dans toutes vos démarches liées au droit de l'urbanisme.