Vous avez obtenu un permis de construire pour votre projet immobilier, mais voilà qu'un voisin conteste votre autorisation devant le tribunal administratif. Ou peut-être est-ce vous qui souhaitez vous opposer à la construction d'un immeuble qui porterait atteinte à votre ensoleillement ? Les litiges d'urbanisme sont fréquents et soulèvent de nombreuses questions juridiques complexes. Heureusement, il existe différents recours, tant administratifs que civils, pour défendre vos droits. Maître Nicolas Desmeulles, avocat compétent en droit immobilier au Havre, vous guide pour y voir plus clair et faire les bons choix procéduraux.
Lorsqu'un permis de construire ou une déclaration préalable est délivrée, elle peut faire l'objet d'un recours pour excès de pouvoir devant le tribunal administratif par les tiers dont les intérêts sont lésés. Mais attention, ce recours doit être introduit dans un délai de 2 mois à compter de l'affichage de l'autorisation en mairie. Et depuis 2018, il doit être précédé d'un recours administratif préalable (gracieux ou hiérarchique).
Bon à savoir : les recours administratifs contre un permis de construire n'ont pas d'effet suspensif, sauf si le juge prononce un sursis à exécution. Le porteur de projet pourra donc commencer les travaux malgré le recours.
Il faut savoir que le juge administratif ne contrôlera que la légalité du projet au regard des règles d'urbanisme. Les éventuelles atteintes au droit privé, comme les servitudes civiles ou le droit de vue, ne seront pas examinées à ce stade.
Si vous êtes le bénéficiaire du permis, veillez à respecter scrupuleusement la procédure pour limiter les risques de recours :
La délivrance d'un permis de construire est toujours faite sous réserve du droit des tiers. Cela signifie que même si votre projet est validé par l'administration, vos voisins peuvent saisir le tribunal judiciaire s'ils considèrent que la construction porte atteinte à leurs droits privés.
C'est notamment le cas en présence de troubles anormaux du voisinage (perte d'ensoleillement, de vue, nuisances sonores...), de non-respect des servitudes (passage, adossement...) ou encore de violation du règlement de copropriété ou de lotissement. Le requérant pourra demander des dommages-intérêts, voire la démolition de la construction litigieuse dans les cas les plus graves.
À noter : le recours civil fondé sur la théorie des troubles anormaux du voisinage (consacrée par le célèbre arrêt de la Cour de cassation du 4 février 1971) n'exige pas de prouver une faute du constructeur, mais un simple dépassement des inconvénients normaux de voisinage.
Exemple : dans le film "Mon oncle" de Jacques Tati (1958), Monsieur Arpel fait construire une maison ultra-moderne au cœur d'un quartier pavillonnaire traditionnel. Les voisins excédés par le style avant-gardiste de la villa et les nuisances de son usine pourraient potentiellement agir en justice sur le fondement des troubles anormaux de voisinage.
En cas de préjudice imminent, il est aussi possible de saisir le juge des référés pour qu'il ordonne rapidement la suspension des travaux ou toute mesure conservatoire utile. Une solution parfois plus rapide et efficace qu'une action au fond.
En matière de litiges d'urbanisme, il vaut mieux prévenir que guérir ! Si vous avez un projet de construction, soyez vigilant en amont sur les règles de droit privé susceptibles de le contrarier, en consultant les documents d'urbanisme et les titres de propriété.
Bon à savoir : avant d'acheter un terrain constructible, il est prudent de vérifier qu'il n'est pas grevé de servitudes (comme une servitude non altius tollendi limitant la hauteur de construction) qui restreindraient votre projet.
En cas de travaux sur un mur mitoyen ou en limite de propriété, pensez à faire établir un référé préventif par un huissier pour constater l'état des lieux avant le démarrage du chantier. Vous pourrez ainsi vous prémunir contre d'éventuelles réclamations infondées du voisinage.
Si malgré ces précautions un litige survient, identifiez précisément sa nature, publique ou privée, pour choisir la procédure appropriée. Et dans le doute, n'hésitez pas à vous faire assister par un avocat compétent qui saura vous guider dans ce labyrinthe procédural.
En conclusion, le meilleur moyen de se défendre efficacement en cas de litige d'urbanisme est d'abord de bien connaître ses droits et obligations. Pour retenir l'essentiel :
Mais en cas de difficulté, vous pouvez compter sur l'expérience de Maître Nicolas Desmeulles, avocat à Havre, pour vous accompagner et défendre vos intérêts devant toutes les juridictions compétentes. Son cabinet à taille humaine est à vos côtés pour trouver des solutions adaptées, que vous soyez porteur d'un projet contesté ou victime d'une construction illégale. La médiation ou la conciliation peuvent aussi être envisagées pour résoudre votre litige à l'amiable.